為什么城市更新的志向越大，目標越要“功利且簡單”？
在2024年的政府工作報告中，城市更新被明確提出作為城市開發(fā)和運營的重點領(lǐng)域，這一提法不僅凸顯了城市更新在未來城市發(fā)展中的核心地位，也標志著我們正式進入了城市存量運營的新時代。城市更新，一詞在近年來頻頻出現(xiàn)在各類規(guī)劃和討論中，它代表著對舊有城市空間的再認識、再開發(fā)和再利用，承載著對歷史文脈的尊重與未來發(fā)展的期待。城市更新項目往往因其區(qū)位優(yōu)勢、人口密集等特點而備受關(guān)注，成為城市發(fā)展和商業(yè)投資的熱門領(lǐng)域。然而，在看到城市更新所蘊含的巨大機遇之余，我們也必須保持清醒的風險意識。與過往地產(chǎn)開發(fā)的狂飆快進不同，城市更新項目的成功不僅僅依賴于速度和效率，更需要對潛在風險的深入理解和有效管理。在存量運營時代，每一個城市更新項目都是一場精心策劃的長期主義事業(yè)，它要求我們在追求發(fā)展的同時，更加注重可持續(xù)性和風險控制。當我們站在城市更新的門檻上，既充滿期待又懷揣著謹慎，我們需要問自己：真的準備好了嗎？在這個存量運營的新時代，我們?nèi)绾纹胶怙L險與機遇，以確保我們的城市更新項目不僅能夠?qū)崿F(xiàn)短期的經(jīng)濟收益，更能在長遠中為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻力量？這是必須深思的問題。帶上導(dǎo)航再上路：愿景與實際之間的目標定位在城市更新這一炙手可熱的領(lǐng)域中，每一處具有獨特地理位置、深厚歷史底蘊和豐富社區(qū)資源的項目都如同一塊待雕琢的璞玉，散發(fā)著誘人的魅力。然而，經(jīng)濟學家科斯揭示了一個核心原則：資源的有效配置取決于明確的目標導(dǎo)向。這意味著，在被城市更新項目的巨大潛力所吸引的同時，運營團隊必須首先具備清晰的戰(zhàn)略目標意識與角色定位，否則就如同航行在沒有羅盤指引的大海上，第一步就可能踏入最大的風險區(qū)域。城市更新項目不僅僅是一次地理空間的變革，更是一次社會價值和商業(yè)價值的重塑。在這一過程中，運營團隊必須首先明確自己的目標——這個項目要幫助我們實現(xiàn)什么？是社區(qū)的活力重煥，還是商業(yè)價值的最大化？或是文化遺產(chǎn)的保護與傳承？正如管理學奠基人彼得·德魯克所強調(diào)的，“沒有執(zhí)行的戰(zhàn)略，是空談。”沒有清晰的目標，所有的資源投入和努力，最終只會成為方向迷失中的徒勞。巴特西電站項目效果圖 ?網(wǎng)絡(luò)對于城市更新項目而言，運營者在獲取項目之初就要有明確的利益指向性目標設(shè)定，例如提升資產(chǎn)價值、改善居民生活質(zhì)量、激活區(qū)域經(jīng)濟活力等，并將這些目標量化為可實現(xiàn)的具體指標，如租金收益增長百分比、新增就業(yè)數(shù)量、文化活動舉辦頻次等。若缺乏這種目標導(dǎo)向，盲目投入只會造成資源的無效利用，“無目標之熱情猶如盲人摸象”。城市更新項目之所以復(fù)雜，很大程度上源于其權(quán)屬的復(fù)雜性和參與方的多元性。在這樣的背景下，運營團隊必須清楚自己的角色定位。我們是運營商，負責項目的日常管理和運作？還是投資商，關(guān)注的是項目的資本回報？亦或是投資運營一體，既要關(guān)心項目的財務(wù)表現(xiàn)，也要深入?yún)⑴c項目的具體運作？正確識別自身的角色有助于厘清責權(quán)邊界，有效調(diào)動各類社會資本，確保決策流程合理有序，資源配置得當。在城市更新的征途中，目標意識和角色意識是我們的雙重指南針。它們指引我們在復(fù)雜多變的環(huán)境中，保持方向的清晰和決策的準確。“看不清自己的角色，就像讀不懂劇本的演員”，這句話形象地描繪了在城市更新項目中明確角色定位的重要性。只有先明白自己在劇中的位置和作用，才能準確把握劇情發(fā)展脈絡(luò)，進而制定出符合角色需求和項目實際的發(fā)展策略，從而避免潛在的風險，確保城市更新項目的成功推進和長期穩(wěn)定運營。算好名和利：規(guī)避城市更新的“賬本風險”在RET睿意德參與的眾多城市更新項目實踐中，我們常常能發(fā)現(xiàn)在項目初期一種看似悖論的現(xiàn)象——眾多項目參與者在熱衷于談?wù)摮鞘懈聨淼纳鐣б妗⑽幕瘍r值和城市名片效應(yīng)的同時，卻對經(jīng)濟效益的直接探討顯得頗為避諱。“羞于談錢，勇于談名”。然而，經(jīng)濟學與管理學理論告訴我們，無論是公共利益還是私人利益，資源配置的有效性是決定項目成功與否的關(guān)鍵。改造后的OGR ?網(wǎng)絡(luò)城市更新作為一項長期且復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其成本投入往往超過新建項目的投資規(guī)模，這要求我們在項目啟動階段就必須深入剖析并明確資金鏈的構(gòu)建和盈利模式的設(shè)計。按照新制度經(jīng)濟學的觀點，資源的配置效率和激勵機制緊密相連，一個不明確如何花錢和掙錢的城市更新計劃，實質(zhì)上是對目標設(shè)定的模糊不清，也是對激勵機制的忽視，這樣的風險尤為詭異。算不好賬的城市更新，如同沒有航標指引的航行，盡管能夠造就一時的風光，卻難以確保長遠的價值創(chuàng)造。城市更新不僅是物理空間的重塑，更是生產(chǎn)關(guān)系、人口結(jié)構(gòu)和社會資本的重組優(yōu)化。根據(jù)帕累托最優(yōu)原則（Pareto efficiency），任何有效的城市更新都應(yīng)當追求多方利益的最大化，包括政府、投資者、居民以及整個城市的長遠發(fā)展。因此，在先期運作時，我們必須以實事求是的態(tài)度坦然面對“錢”的問題，理清收支邏輯，科學規(guī)劃商業(yè)模式，才能合理配置資源，有效地引導(dǎo)業(yè)態(tài)布局，確保項目的可持續(xù)性和盈利能力。此外，現(xiàn)代管理學強調(diào)戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行控制的重要性，明確商業(yè)模型和財務(wù)預(yù)期有助于實施有效的績效管理。若缺乏清晰的財務(wù)框架和合理的收益預(yù)期，城市更新項目容易陷入無序發(fā)展，不僅可能導(dǎo)致有限的社會資源浪費，而且無法激發(fā)各參與方的積極性和創(chuàng)新力，最終使項目失去生命力和市場競爭力。波特蘭珍珠區(qū)老廠房改建 ?網(wǎng)絡(luò)所以，城市更新不應(yīng)僅僅停留在“名”的層面，而是要在尊重城市歷史文化和社區(qū)情感的基礎(chǔ)上，充分結(jié)合經(jīng)濟規(guī)律，通過精打細算的市場化運作實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的雙重提升，這才是避免詭異風險，保障城市更新項目穩(wěn)健發(fā)展的根本之道。弄清楚誰來決策：城市更新項目機制風控的核心在城市更新項目的實施過程中，決策機制的有效性和公正性猶如航船上的舵手，直接決定了項目能否順利穿越復(fù)雜的水域。經(jīng)濟學中的代理理論（Agency Theory）強調(diào)了委托方和代理方之間的利益關(guān)系、信息不對稱以及目標一致性的重要性。同樣，在城市更新中，各個參與主體間存在著復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系和多元的利益訴求，如果決策機制未能合理設(shè)置并確保決策權(quán)與權(quán)益的對等性，將導(dǎo)致資源配置失效和項目運行受阻。國王十字街區(qū)“接吻”屋頂 ?網(wǎng)絡(luò)管理學中的決策權(quán)分配原則指出，合理的權(quán)力結(jié)構(gòu)能夠降低組織內(nèi)部沖突，提高決策效率，并保障各方的積極性和創(chuàng)造性得以有效發(fā)揮。具體到城市更新項目，清晰明確的決策機制是項目成功的關(guān)鍵一環(huán)，它不僅影響著戰(zhàn)略方向的確立、招商策略的制定、成本投入的把控等重大環(huán)節(jié)，而且對于項目長期運營的穩(wěn)定性至關(guān)重要。城市更新的具體運作類似于企業(yè)，我們可以借鑒企業(yè)治理的成功經(jīng)驗。例如，阿里巴巴集團在早期發(fā)展階段就通過“合伙人制度”明確了決策權(quán)與股權(quán)的關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)了核心團隊成員在關(guān)鍵決策上的話語權(quán)與其承擔風險和責任的匹配，這為阿里巴巴持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展提供了堅實的制度保障。類似的邏輯應(yīng)用在城市更新項目中，意味著任何一方在享有決策主導(dǎo)權(quán)的同時，也必須承擔相應(yīng)的經(jīng)濟風險和社會責任，實現(xiàn)決策權(quán)與權(quán)益的風險共擔和利益共享。倫敦金絲雀碼頭 ?網(wǎng)絡(luò)決策權(quán)與權(quán)益的對等，如同舵手與船只的關(guān)系，唯有兩者緊密結(jié)合，城市更新之舟才能穩(wěn)健前行。因此，在城市更新項目運作前期，各參與方應(yīng)當深度探討并建立科學的決策機制，厘清每個參與者在決策過程中的角色定位及對應(yīng)的權(quán)益比例，使項目發(fā)展既能順應(yīng)市場規(guī)律，又能尊重社區(qū)意愿，以最大程度地規(guī)避因決策機制失衡所帶來的機制風險。只有這樣，才能保證城市更新項目在面臨復(fù)雜權(quán)屬挑戰(zhàn)時，依然能夠按照既定的戰(zhàn)略規(guī)劃穩(wěn)步向前推進。結(jié)語城市更新如同一幅宏大且細膩的城市畫卷，既需要具備目標意識與角色定位的清晰羅盤，又需直面“羞于談錢”的詭異風險，更要構(gòu)建決策權(quán)與權(quán)益對等的核心機制。在時代浪潮的涌動下，我們已經(jīng)走過了單純追求速度和規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)狂潮，如今步入了一個更加注重內(nèi)涵挖掘、文化傳承與創(chuàng)新融合的時代。無論是市場調(diào)研時摒棄傳統(tǒng)思維的局限性，還是面對項目獲取階段的歷史遺留問題，抑或是決策機制設(shè)置上的精妙布局，每一個環(huán)節(jié)都構(gòu)成了城市更新這艘航船航行的方向舵。正如經(jīng)濟學原理所揭示的資源配置效率原則以及管理學中的決策優(yōu)化理念，一個成功的城市更新項目，必須在充分認識到潛在風險的基礎(chǔ)上，通過精準的風險篩選與規(guī)避策略來捕捉真正的機遇。因此，當我們展望未來城市更新的無限可能時，應(yīng)當銘記：每一處破土動工的塵埃背后，都是深思熟慮的戰(zhàn)略規(guī)劃；每一道注入歷史建筑的新鮮血液，都需要我們深入理解并尊重其承載的文化價值；每一次勇敢面對復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系的挑戰(zhàn)，都是為了實現(xiàn)城市空間效益與社會效益的最大化。只有這樣，才能確保我們的城市更新項目不落入坑洼，而是真正成為激發(fā)城市活力、提升居民福祉、引領(lǐng)社會發(fā)展的重要引擎。如需了解更多，敬請聯(lián)系：如何辨別并激活項目文化基因，在一眾文化街區(qū)中破局而出？商業(yè)街區(qū)的“沉浸感”，是怎么做出來的?在激烈競爭的商業(yè)市場中，新項目如何脫穎而出？
03-29
