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“讓買不起房的人租住得更好。

”在高房價的深圳，這句話聽起來更感美好。

　　近年來，一線城市不斷高攀的房價除了讓眾多開發商風生水起，也讓原本小眾、不被關注的長租公寓市場迎來了巨大的機遇。

如今，各路資本涌入這個市場，站在風口的長租公寓越來越受到市場重視，就連“當紅”的眾創空間似乎也感到壓力。

　　城中村里的“豪宅”　　“與旁邊的城中村相比，長租公寓已經算是豪宅級別了。

”剛剛畢業來深的小陳感嘆道。

　　在不到2000平方公里的土地上，空間資源的緊缺愈發成為深圳發展的阻礙。

如今，城中村和老舊小區的增值模式就不僅在于拆除，深圳也在探索綜合整治和功能改變等多種改造方式，長租公寓似乎成為了城市更新的另一種可能。

合屋創始人羅鳳鳴表示，長租公寓實際上就是進行城市更新的“柔性改造”，在居住外植入娛樂、辦公等更多功能。

據合屋統計，目前深圳已存在超過100家品牌長租公寓，他們的房源大多來自舊工業區、舊住宅區以及城中村等。

而從運營方式上看，市場上的長租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經營；從運營內容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設計。

　　證券時報·創業資本匯記者在深圳市福田區景田片區調查發現，魔方公寓就位于原景田綜合市場大樓改造項目之中，從大樓外形上看的確與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力，與鄰近的城中村新獅村只有一路之隔。

　　長租公寓賣什么？主打的是有格調的硬件裝修和有情懷的服務，全心打造年輕人的聚居空間。

但在小陳看來，這些公寓也有點“可望而不可及”：租金太高了，像我們這些剛畢業的人根本負擔不起。

　　記者調查發現，魔方公寓目前所出租的30平方米左右的單間，月租金高達4600元以上，每月還需要繳納260元的管理費，附近的小區同樣面積的公寓月租金在3000元出頭，城中村的租金自然更低。

不過，相關工作人員對記者表示，目前出租的情況還不錯，低樓層的房源基本全部出租。

　　在福田八卦嶺片區，一個叫做吾家SOHO社區的長租公寓品牌也新鮮亮相。

原本是上世紀80年代的老舊廠房宿舍，經過裝修打造，成為煥然一新的白領公寓，主打26至70平方米的單間。

記者了解到，該長租公寓目前所出租的房型價格范圍在3700元至7000元不等，遠遠高于附近同面積的出租屋。

　　眾創空間“蛋糕”被爭食？　　或許，對于剛剛畢業的年輕人說，相當于周圍城中村一倍甚至兩倍的租金的確難以負擔。

雖然租金高，但一些創業的年輕群體似乎看中了這些長租公寓。

　　黃先生與幾位朋友正在籌備成立一家從事互聯網裝飾的創業公司，他發現一些長租公寓甚至可以注冊公司，加之本身長租公寓的裝修氛圍與一般的創客空間極其相似，這樣既解決住也解決辦公的地方似乎可以省下不少成本。

記者調查發現，福田區八卦嶺的吾家SOHO社區與常規長租公寓不同的是，每間公寓都可以獨立注冊公司。

如今，越來越多的長租公寓相當于是將長租公寓、眾創空間以及商業綜合體的模式三合一，旨在為年輕人提供創業辦公空間及孵化服務。

　　酷公寓CEO林聰穎表示，“一個年輕人出來創業，假設租房2000元，租一個辦公室4000元，如果在酷公寓，老板住上面，下面的房間可以辦公，吃住辦公都可以在這里解決掉，只需要4000多元。

項目里還有二三樓改成的創客空間，公共區域里也有電影院、健身房，完全打造一個高性價比的平臺出來。

”　　眾創空間，是在“大眾創業、萬眾創新”的背景下所誕生的一種新型創業服務平臺。

投中研究院數據顯示，截至2015年底中國已有眾創空間1.6萬家。

然而，這種急速增長的背后是泡沫化的隱現，一些眾創空間面臨著經營困難、瀕臨倒閉的難題，表現出嚴重的同質化現象，甚至有些眾創空間的商業模式與運營理念都大同小異，做成了“模仿秀”。

2016年2月，深圳一家眾創空間“地庫”就宣布倒閉。

　　長租公寓的出現，或許也在某種程度上倒逼傳統眾創空間的改革。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況看，對于長租公寓的項目投資，能夠享受到較好的政策優惠，自然也會使得各類機構投資者和個人投資者積極參與此類市場。

對于此類市場來說，后續應該培育一些比較集中的長租公寓群體，比如說對于一些創業群體，可以適當給予相應的租賃優惠，政策層面從公積金繳付租金、提供更有針對性的物業配套、適當提供免租期和創業空間等出發，都會獲得一個較好的市場認可和評價。

　　各路資本涌入　　可持續性仍存疑　　2013年，長租公寓首次全面進入大眾視野，當時還是一個新鮮事物，雖然引起了輿論的關注，但是影響力并未顯現。

隨著一線城市地價飆漲、房價攀升、購房門檻升級，租賃市場逐漸超越新房市場。

與此同時，國家大力鼓勵發展租賃市場，商改租等政策紅利不斷刺激，特別是在“互聯網+”的推動下，長租公寓引起了各路資本的關注與布局。

　　從參與者來看，除早期風險資本投資的長租公寓品牌外，開始有越來越多的地產中介商、酒店商甚至地產開發商來試水。

比如，鏈家、我愛我家都分別發布了自己的公寓產品。

　　近段時間以來，長租公寓領域開始密集出現大型房企的身影，如萬科驛等。

今年7月，世聯行擬定增20億元投向長租公寓建設項目，還擬發起設立規模3100萬元的長租基金，將投向上海商業物業。

在深圳蛇口片區，招商蛇口將曾經的蛇口工業區職工住宅改造為只租不售的中端精裝長租公寓，客戶定位于高新技術企業年輕白領階層。

此前，由深圳控股與母公司深業集團、深圳市委組織部、深圳市人力資源和社會保障局、深圳市住建局和共青團深圳市委共同發起的“青年房卡計劃”已于5月啟動，預計將在2016年底推出3000套青年公寓，是公司參與保障性住房項目及以輕資產運營方式向長租公寓業務轉型的重要舉措。

　　華創證券的一份研究報告顯示，目前國內房屋租賃的交易額約為8000億，每年新增應屆畢業生的租房規模達到600億。

深圳作為最吸引畢業生前往的城市之一，基于龐大的租房需求及消費升級，近年來涌現了一批主打白領階層的長租公寓品牌，并在創立后不久迅速獲得資本支持。

例如小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規模為500萬美元，由光速安振領投，途家跟投；warm+早在去年就宣布獲千萬級別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創新基金領投，著名投資人、騰訊高級執行副總裁吳宵光跟投。

2015年5月20日，美國華平投資集團對魔方公寓投資近2億美元，隨后魔方公寓對外宣布完成近3億美元的C輪融資，投資后魔方公寓總體估值逾10億美元，成為長租公寓第一家獨角獸企業。

　　大筆資金的聚集必有大批創業者躍躍欲試。

羅鳳鳴也透露，現在合屋平臺上運營的公寓品牌有近40個，后續將有更多的品牌上線。

　　近日，合屋與明照資本聯合發起國內首個服務于長租公寓及存量房產業鏈的創新型基金——“青年樂巢計劃基金”，預計基金管理規模10億元，致力于在長租公寓產業鏈、城市老舊物業改造、存量房社區活化等方面提供創新金融服務，并探索存量房資產證券化的業務。

作為資本方，明照資本創始人高大明也從他們的角度闡述了為什么會選擇公寓市場：“成熟運營的公寓從總資金的回報率來看還可以。

這個項目的可復制性也非常高，5年之內可以不操心，但假如今天我買深圳的股票，5年可能也能賺3倍4倍，但是我要擔心。

”　　在中國的長租公寓市場上，比較常見的是公寓資產證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產證券化，開發門檻相對較低的投資理財產品；另外一種是私募公寓REITs模式。

新派公寓創始人王戈宏最早將REITs模式帶回國內進行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即“賽富不動產基金”。

　　不過，依靠風投支撐起來的行業可持續性依然存疑。

目前業界普遍的共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業務。

通常來說，長租公寓的回報周期短則一年，長則三四年，對于投入企業而言，有不小的資金壓力。

也有市場人士擔心，雖被視為產業藍海，但長租公寓仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。

在爆發之前，這個行業還需要經歷漫長的市場培育期，甚至將面臨洗牌與重組。

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