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最近，關(guān)于房地產(chǎn)未來走勢的觀點(diǎn)很多。

有人說，棚改貨幣化減弱，各地加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控意味著樓市拐點(diǎn)已來；也有人(俞敏洪)說，人民幣越來越多，10年后房價三四十萬一平米。

正好，國家統(tǒng)計局昨天（7月16日）發(fā)布了上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，這算是對上半年樓市情況的全面梳理，讀懂這些數(shù)據(jù)，有利于把握下半年及以后的房產(chǎn)投資。

在正式分析之前，有必要重點(diǎn)說一句，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)反映的是全國情況，但房地產(chǎn)市場還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾，具體可以概括為：1. 一線城市價格比較平穩(wěn)，調(diào)控也是最嚴(yán)的。

比如深圳房價一路小幅下跌20個月，累計下跌1500元。

2. 部分二線城市以及三四線城市房價漲幅非常明顯，有些城市短時間房價翻倍。

庫存已經(jīng)降至低點(diǎn)。

3. 一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存。

這些地區(qū)很多都是沒有投資潛力的城市。

一國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)主要包括以下項，里邊沒有房價數(shù)據(jù)，房價數(shù)據(jù)是每個月公布的。

但外界認(rèn)為和實(shí)際感受有出入，所以今天重點(diǎn)分析以下五組：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，指房企用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程和土地購置費(fèi)等的投資。

這個數(shù)據(jù)可以反映房地產(chǎn)商對未來樓市的態(tài)度，如果數(shù)據(jù)增幅較大，說明地產(chǎn)商比較看好未來行業(yè)發(fā)展，所以才會追加投資。

之前，有很多媒體說萬科、碧桂園等企業(yè)要放棄房地產(chǎn)，其實(shí)都存在誤讀的情況，如果真要搞清這個問題，先要搞清楚兩家企業(yè)的房地產(chǎn)投資情況。

從全國來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%。

從這個數(shù)據(jù)可以看出，和去年相比，今年上半年房地產(chǎn)商還是看好這個行業(yè)的。

商品房銷售和待售情況，指房產(chǎn)商已經(jīng)賣出去的新建商品房屋的合同總面積和已經(jīng)竣工但是沒有銷售出去的面積(包含以前年度竣工和本期竣工的房屋面積)。

上半年，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1月～5月提高0.4個百分點(diǎn)。

6月末，商品房待售面積55083萬平方米，同比下降-14.7%，比5月末減少927萬平方米。

這個數(shù)據(jù)說明，上半年房地產(chǎn)交易還是比較活躍的，而且在逐月增加。

銷售比較多，待售面積就會相應(yīng)的減少。

6月和5月相比減少了 927萬平方米。

單純看這些數(shù)字大家可能沒有什么概念，如果按照平均每套房92.7平米計算，說明6月減少了10萬套房子，如果按照每套房子住三口之家，就意味著有30萬人解決了住房問題。

再來看看商品房銷售額，指出售新建商品房屋的合同總價款。

上半年，商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點(diǎn)。

單獨(dú)看這個數(shù)據(jù)意義不大，但是和商品房銷售面積對比可以發(fā)現(xiàn)，前者增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，這說明房價上漲比較厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況指的是房企實(shí)際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道，可分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款和其他資金。

1月～6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1月～5月回落0.5個百分點(diǎn)。

其中，國內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%;利用外資28億元，下降73.1%;自籌資金25541億元，增長9.7%;定金及預(yù)收款26123億元，增長12.5%;個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

上述數(shù)據(jù)中，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款都在下降，說明金融機(jī)構(gòu)封堵資金流向房地產(chǎn)市場已經(jīng)見效;自籌資金和定金及預(yù)收款增長，說明房企在加速回款;最顯著的是利用外資大幅下降了73.1%，說明國外資本已經(jīng)不看好中國房地產(chǎn)市場。

還有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，土地購置面積(房企通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積)和土地成交價款(房企進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動的最終金額)。

1月～6月，土地購置面積為11085萬平方米，同比增加7.2%;土地成交價款5265億，同比增長20.3%這說明兩個問題：房地產(chǎn)企業(yè)還在加大土地儲備力度，土地是地產(chǎn)商的命根子，沒有土地儲備，就意味著未來干不了這個行業(yè)。

土地成交價款大幅增加，說明地價越來越高，意味著未來房價下降的可能性不太大。

具體可參見之前的文章《房價上漲，誰在說謊》一文。

二有人做了統(tǒng)計，截止6月份，本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)超過37個月，上半年銷售再創(chuàng)歷史記錄。

從以上分析可以看出：1. 盡管調(diào)控已經(jīng)全國鋪開，而且嚴(yán)厲程度空前，但銷售面積還在增長，反映出投資者購房熱情并未衰減，至少沒有出現(xiàn)前幾年的觀望態(tài)度。

這說明對于當(dāng)下市場來說，大部分城市買房依然可以賺錢，這種財富效應(yīng)存在，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場在刷新歷史的調(diào)控政策數(shù)量。

2. 從第一條可以推斷出，盡管中央三令五申，要加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，但地方政府主動調(diào)控欲望不強(qiáng)，很多都是約談后做做姿態(tài)。

另外，從調(diào)控效果來看，對房價下降預(yù)期的調(diào)控不足，更多的是結(jié)果管理，只是為了控制平均房價平穩(wěn)而調(diào)控。

3. 調(diào)控政策很多是“關(guān)上了一扇門，但又開了一扇窗”，比如上半年50多個城市出臺的“人才計劃”，部分城市的門檻之低令人咂舌。

在地方債務(wù)高企的大背景下，地方政府對土地財政的依賴實(shí)際上是加強(qiáng)了而不是減弱了，這導(dǎo)致地方政府真正降房價的動力不足。

比如，調(diào)控只關(guān)注了“控”，“調(diào)”做的非常少。

限價搖號政策導(dǎo)致了部分城市購房者恐慌入市，反而推高了城市房價。

4. 現(xiàn)在，三四線城市房價已經(jīng)連續(xù)上漲，也有人警告可能已經(jīng)到達(dá)頂點(diǎn)，但什么時間下降，其實(shí)沒有人能說清楚，現(xiàn)在上漲依然是主流。

如果分地域看，中西部銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場平均漲幅、成交金額上漲幅度同比高達(dá)27%以上。

東部出現(xiàn)了銷售面積同比下降的情況，但中西部上漲均超10%。

這說明房價整體下降的趨勢還沒有出現(xiàn)，只是出現(xiàn)了不同地域的分化，有點(diǎn)“東方不亮西方亮”的意思，這會不會是下一輪房價“輪動上漲”的前奏呢?5. 更值得警惕的是，庫存已經(jīng)創(chuàng)4年最低。

2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，現(xiàn)在是55083萬平方米。

整體看，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成，如果房價上漲預(yù)期不改，供需矛盾會進(jìn)一步加劇。

所以，如果調(diào)控政策不能讓投資者相信房價會降，未來房價可能就不能真正下降。

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